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【オーナー様必見!】守らなければならない「ビル管理法」とは?

大勢の人が利用するビルでは、「ビル管理法」こと「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」が定められています。これはビル経営・管理業においてもっとも基本的な法律です。そこで今回は、衛生管理に取り組むゴキパト目線のビル衛生管理方法について解説します。

ビル管理法とは

そもそも「ビル管理法」とは、ビルの環境をよりよい状態に保つための法律で、正式な名称は「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」です。この法律では、ビルの空気循環や水の検査、清掃、ねずみ及び昆虫の駆除などが義務づけられています。
ただし、すべてのビルが対象というわけではなく、「特定建築物」と呼ばれる建物のみです。

特定建築物の定義

(1)建築基準法に定義された建築物であること。
(2)1つの建築物において、次に掲げる特定用途の1又は2以上に使用される建築物であること。特定用途:興行場、百貨店、集会場、図書館、博物館、美術館、遊技場、店舗、事務所、学校(研修所を含む。)、旅館
(3)1つの建築物において、特定用途に使用される延べ面積が、3,000平方メートル以上であること。(ただし、専ら学校教育法第1条に定められている学校(小学校、中学校等)については、8,000平方メートル以上であること。)
出典:厚生労働省HP
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000132645.html

そして上記に該当する場合、建物の所有者等は特定建築物の届け出や「建築物環境衛生管理基準」に則った建物の維持及び管理が必要になります。

建築物環境衛生管理基準とは?

つまり、ビル所有者等にはビルを使用する人のために快適な環境を用意する必要があるのです。そして多くの場合、厚生労働大臣が定める以下の基準に従わなければなりません。

厚生労働省のHPによると
❝この「建築物環境衛生管理基準」は、「空気環境の調整、給水及び排水の管理、清掃、ねずみ、昆虫等の防除その他環境衛生上良好な状態を維持するのに必要な措置について定める」と規定されており、高い水準の快適な環境の実現を目的とした基準です。❞
出典:厚生労働省HP
https://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/seikatsu-eisei10/


以下は衛生管理の検査項目です。

①空気環境の管理
一般家庭などと異なり、窓が比較的少ない商業施設やオフィスビルでは、ビル内の空気をきれいにするために多くの場合で、空気調和設備等を設けています。そして空気調和設備等がある場合、維持管理に努めなくてはなりません。
参考:厚生労働省HP
https://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/seikatsu-eisei10/


このほかにも、ビル用空調冷凍機や加湿装置の点検など、空気の汚れを防止するための措置が義務づけられています。

②給水及び排水等の管理
ビルで使われる水は主に飲料水、雑用水(散水、清掃、水洗便所の用などに供する水)、排水の3つに分類され、それぞれ厚生労働省が定めた水質検査や清掃を行い、基準に沿った水質及び環境を保たなければいけません。
詳しい基準等は厚生労働省のHP(https://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/seikatsu-eisei10/)をご覧ください。

③清掃の管理
ビル清掃については、「掃除」は日常的に、「大掃除」は6カ月以内ごとに1回、定期的に行うことが定められています。そこで多くのビルでは、テナントに入居している企業か、清掃業者に依頼されて行われています。また、「空気調和設備等の維持管理及び清掃等に係る技術上の基準」に従って、掃除用機器や廃棄物処理設備の維持管理を行わなければいけません。

④害獣・害虫の防除
人の健康を脅かすねずみ及びゴキブリなどの害獣・害虫の駆除や発生予防もビル管理法に定められています。管理内容としては発生・生息・侵入場所、被害の状況調査を6カ月以内に一度行い、対処をその都度実施しなければなりません。
そのため多くの場合、専門的知識が必要になるため、駆除専門業者に任せることとなります。

ビル管理法の基準に適していない場合には?

では、このビル管理法に沿った検査、作業を怠った場合どうなるのでしょうか。ずばり、「建築物環境衛生管理基準に適合していない」という理由だけですぐに行政措置、罰則という流れにはなりません。ただし、建築物環境衛生管理基準について違反があり、人の健康を損なうような場合には、都道府県知事などから改善命令が出される可能性があります。そうならないためにも、常に基準をクリアするように努める必要があります。

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まとめ

ビル管理法による定期検査は利用する人の安全を守るために非常に重要です。しかし、定期的にきちんと点検、検査を実施するとなると、コストがかかるものです。
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